Сохранение уже заложенной квартиры и получение новой ипотеки после банкротства — разные задачи. Эта глава посвящена действующему обеспеченному кредиту: можно ли продолжать платить, на каких условиях жильё исключается из реализации и что происходит с выручкой, если оно всё-таки продаётся. Новая ипотека и требования к заёмщику рассматриваются в Жизнь после банкротства — сроки, работа, новый кредит и ипотека. Исходный принцип здесь строгий: единственность жилья не отменяет возможность обращения взыскания по ипотеке.

Отдельное соглашение с ипотечным кредитором

Закон №298-ФЗ от 08.08.2024 ввёл статью 213.10-1, действующую с 08.09.2024. Она применяется к новым делам, а к ранее возбужденным — если соответствующее помещение к дате вступления изменения ещё не реализовано. Можно урегулировать требование ипотечного кредитора отдельно от остальных долгов, сохранив единственное пригодное жильё гражданина и совместно проживающей семьи. Соглашение возможно на стадии судебного дела, но не ранее истечения срока из пункта 2 статьи 213.8. Закон №298-ФЗ, статьи 1–2.

Решение со стороны должника принимает сам гражданин. Несогласие финансового управляющего не является самостоятельным основанием отказать в утверждении; согласие остальных незалоговых кредиторов не требуется. Если есть последующая ипотека, участвуют все ипотечные кредиторы, включённые в реестр. Третье лицо вправе принять предусмотренные соглашением обязанности. Однако соглашение должно пройти судебную проверку: название «отдельное» не освобождает его от соблюдения прав других участников. Закон №127-ФЗ, статья 213.10-1 пункты 1–3.

Источник платежей и действительная исполнимость

После утверждения жильё и участок под ним не реализуются в деле; ипотечное требование исключается из реестра, но долг и ипотека сохраняются. Оплата производится предусмотренными законом источниками: третьим лицом, защищёнными доходами должника при соблюдении условий либо доходами после завершения процедур. Нельзя направлять банку обычную конкурсную массу в обход остальных кредиторов. Возникающий эффект — сохранение договора и предмета обеспечения, а не списание ипотечного кредита.

Обзор ВС, пункт 14, требует раскрыть конкретный источник. Для родственника нужны его обязательство, доход, существующие расходы и доказательства фактических платежей. Для защищённых средств должника — законное основание исключения и бюджет, показывающий, что семье остаётся необходимое содержание. В обзоре есть пример преодоления экономически необоснованного отказа банка при стабильной оплате поручителем, с применением пункта 4 статьи 213.17. Поэтому отказ банка не всегда завершает анализ, но судебное преодоление требует доказанной исполнимости, а не одной ссылки на желание сохранить квартиру. ВС, Обзор, пункты 14–15.

Если имеется просрочка, соглашение обязано установить порядок и сроки её устранения. Отдельно проверяют первую и вторую очереди: при недостаточности другого имущества для их погашения требуется внесение на специальный счёт средств для этих требований, но не более десяти процентов оценённой стоимости жилья. Ошибочно считать эти десять процентов универсальным взносом для любого ипотечного соглашения. Условие возникает при предусмотренной законом недостаточности и наличии соответствующих требований.

Срок и нарушение соглашения

Срок погашения сохранённого ипотечного кредита может превышать предельный срок судебного плана реструктуризации. Пункт 15 Обзора различает судебный контроль и первоначальный длительный график. Это позволяет обсуждать сохранение многолетней ипотеки, но не гарантирует любой новый льготный график. Если проект меняет ставку, обеспечение или размер платежей, кредитор вправе возражать по существу ухудшения своего положения.

Утверждение отдельного соглашения не прекращает всё дело о банкротстве. Остальные требования рассматриваются по обычному маршруту. При последующем нарушении ипотечное обязательство сохраняется, и кредитор использует предусмотренные соглашением и законом способы защиты, включая вопрос взыскания на залог. Поэтому документ должен ясно описывать платежи, источник, просрочку, уведомления и последствия нарушения. Устная договорённость с сотрудником банка не заменяет судебно утверждённый акт.

Если единственное ипотечное жильё продаётся

Конституционная защита остатка ипотечной выручки ранее раскрыта КС РФ в Постановлении от 04.06.2024 №28-П по жалобе АО «Юридическое бюро «Факториус». Для текущих расчётов следует применять последующее специальное законодательное регулирование. С 03.04.2026 действует статья 213.27-1, введённая Законом №62-ФЗ от 23.03.2026. Она устанавливает специальное распределение выручки от единственного пригодного ипотечного жилья, в том числе при оставлении его кредитором. Сначала покрываются расходы по пункту 6 статьи 138. Затем из оставшейся части 80 процентов направляют ипотечному кредитору в пределах установленного законом состава требования; 10 процентов предназначаются первой и второй очередям при недостаточности другого имущества. Закон №62-ФЗ, пункт 8.

Ещё 10 процентов этой части выручки передаются должнику, но не больше его первоначального взноса и произведённых платежей по обеспеченному обязательству. Дальнейший остаток распределяется по установленной последовательности: допогашение ипотечного требования и передача оставшегося должнику. Поэтому формула «банк получает всё» устарела, а формула «должнику всегда ровно 10 процентов цены квартиры» также неверна: база уменьшена на расходы, действует ограничение взносом и платежами, возможен дополнительный остаток.

Информация об исключении и передаче средств публикуется в ЕФРСБ. В течение десяти рабочих дней со дня размещения указанной информации в ЕФРСБ допускается ходатайство об уменьшении защищённой суммы: при её явной избыточности для разумной жилищной потребности либо недобросовестности. Автоматически переносить новую последовательность на уже окончательно распределённую до изменения выручку нельзя; закон не содержит специального общего указания пересмотреть все завершённые расчёты. Даты продажи, распределения и судебных актов должны быть проверены отдельно.

Материалы для выбора решения

Нужны кредитный и ипотечный договоры, выписка ЕГРН, остаток долга с расчётом санкций, история платежей и первоначального взноса, доказательства единственности и состава семьи, документы о маткапитале и детских долях, оценка, реестр очередей, доходы третьего плательщика. Сравнивают три сценария: исполнимое отдельное соглашение, общий план реструктуризации и продажа со специальным распределением. Возражения банка, управляющего и незалоговых кредиторов отвечают разным интересам и требуют отдельных ответов.

Практический шаг до торгов — подготовить полностью рассчитанный проект и своевременно передать его в суд, одновременно разрешив необходимые вопросы о продаже. Само начало переговоров не приостанавливает реализацию. Риски детей и маткапитала рассматриваются в Дети — алименты, имущество ребёнка и материнский капитал, общего имущества — в Супруги — общее имущество, личные активы и семейные долги, избыточного жилья — в Единственное жильё — иммунитет, роскошь и замещающее помещение. Полноценный результат здесь — либо утверждённая исполнимая модель сохранения ипотеки, либо проверенный расчёт защищаемой выручки и дальнейшего жилищного положения семьи.

Карточки источников

Существенная судебная практика

Позиции Пленумов, Президиума и судебных коллегий, факты конкретных дел и пределы применения собраны в отдельном разборе по этой теме. Практика дополнена 15.09.2026.