Собственник магазина с отдельным входом обычно участвует в содержании общего имущества, даже если не пользуется подъездом. Однако из обязанности платить не следует законность любой строки управляющего. Проверяют четыре самостоятельных основания: содержание общего имущества, индивидуальное потребление ресурсов, капитальный ремонт и дополнительные заказанные услуги. Арендатор возмещает расходы собственнику в согласованном объёме, но такое условие само по себе не заменяет должника перед управляющей организацией.
Состав счёта и распределение
Для самостоятельного нежилого здания статьи 249 и 259.4 ГК связывают участие собственников в общих расходах с долями. Статья 259.4 допускает иной порядок распределения расходов на содержание по единогласному решению; дополнительные расходы, вызванные действиями определённого собственника, несёт этот собственник. Поэтому увеличение нагрузки от кухни или склада может требовать обоснованного индивидуального распределения, но не произвольной надбавки администратора. Проверяют предмет расходов, решение, полномочие управляющего и период собственности. ГК, статья 259.4; общие положения ГК.
В МКД применяются статьи 39, 153–158 ЖК. Отсутствие отдельного договора с законно выбранной управляющей организацией не освобождает собственника от обязательного содержания. При этом собственник вправе спорить о правомочиях взыскателя, решении о размере платы, применённой площади, составе общего имущества, периоде и уже произведённых платежах. Расходы на содержание собственного торгового зала и его уборку не заменяют содержание общих конструкций. Не следует объединять текущую плату за содержание и взнос на капитальный ремонт: у них разные основания, получатели и специальные правила перехода задолженности. ЖК, статьи 39, 154, 156, 158.
Пункт 6 Правил № 354 предусматривает письменные договоры ресурсоснабжения нежилого помещения МКД непосредственно с ресурсоснабжающими организациями; при отсутствии договора возможен расчёт по отраслевым правилам бездоговорного потребления. Для площадей под машино-местами прямо установлено исключение. Индивидуальный ресурс и ресурс на содержание общего имущества учитываются отдельно: наличие собственного счётчика не устраняет общие расходы и не доказывает отсутствие общего отопления. Конкретную формулу отопления выбирают по схеме дома и приборам; универсальная формула для любого магазина здесь не приводится. Правила № 354, пункт 6.
Как проверить долг и защититься
Запросите у взыскателя помесячный расчёт, документ выбора управляющего, договор управления и приложения о составе работ, решение о размере платы, площадь и долю, акты услуг, сведения приборов и тарифный акт для соответствующего ресурса. Составьте таблицу «основание — период — площадь/объём — ставка — уплачено — спорно». Дата покупки и дата передачи помещения могут различаться; обязанность перед третьим лицом определяется законом, а окончательное распределение с продавцом — договором и специальными правилами долга.
К претензии приложите собственный расчёт и документы оплаты, обозначьте спорную часть и требование выдать конкретные подтверждения. Для договорного денежного спора в арбитраже учитывается часть 5 статьи 4 АПК: по общему правилу 30 календарных дней после направления претензии, если закон или договор не установил иной порядок; для иной квалификации требования обязательность устанавливается отдельно. Управляющий доказывает право требовать и размер, собственник — оплату и конкретные основания уменьшения. При встречном требовании о ненадлежащем содержании необходимы акты, обращения и связь недостатка с услугой. АПК; доказательства и экспертиза.
Сильное возражение собственника — управляющий вовсе не уполномочен собранием либо предъявляет услуги, не включённые в утверждённый состав. Оно отличается от слабого «мне лифт не нужен». Сильное возражение управляющего — общие работы нельзя распределить по фактическим заходам каждого владельца. Оно не освобождает от доказательства действительной ставки и периода управления. Затраты на экспертизу нужны при техническом споре о составе/объёме работ, а не автоматически при каждой ошибке арифметики; судебные расходы оцениваются отдельно от долга.
Практика на конкретном споре
Президиум ВАС 09.11.2010 № 4910/10, дело № А71-9485/2009-Г3: собственник магазина площадью 718,2 кв. м с отдельным входом возражал против платы за общее имущество, указывал на самостоятельные расходы по содержанию своего помещения и территории, оплату коммунальных услуг и отсутствие договора с управляющей организацией. Три инстанции отказали во взыскании. Президиум отменил эти акты и принял новое решение: взыскал 204 022,82 руб. задолженности и 11 527,67 руб. процентов. Управляющий был выбран по конкурсу; тариф и период были установлены. Первичный текст постановления.
Значение решения — отдельный вход и собственные коммунальные договоры не исключают общего бремени; управляющий не обязан доказывать расходы именно на конкретного собственника. Предел — это не разрешение взимать произвольный современный тариф: проверенные в том деле выбор управляющего и цена должны быть доказаны и в новом споре. Последующее движение конкретного дела отдельно не установлено. Для спора с арендодателем о компенсации этих расходов применяется разбор состава арендной платы, а порядок собрания раскрыт в принятой главе об общем имуществе и собрании.